Diagnostics obligatoires pour louer à Saint-Malo
Mis à jour : juin 2026
En bref
Le marché locatif malouin est l'un des plus tendus de Bretagne : la pression touristique et les résidences secondaires aspirent une large part du parc, et chaque saison voit des appartements basculer en meublé de vacances, ce qui raréfie l'offre à l'année. Trouver, et garder, un locataire à l'année suppose donc un logement aux normes, hors interdiction passoire.
Côté pièces, le bailleur remet au candidat le diagnostic de performance énergétique et l'état des risques, où figurent surtout la submersion lors des grandes marées et le radon ; selon l'âge et les équipements du bien s'ajoutent le plomb et les états de l'électricité et du gaz. Budget courant pour ce dossier de location : 150 à 250 €, à titre indicatif.
Les pièces remises au futur locataire
Le dossier que le bailleur joint au bail tient en quelques documents. Le DPE ouvre la marche : sa double étiquette doit déjà figurer dans l'annonce et il accompagne le contrat pendant ses dix ans de validité. Vient ensuite l'état des risques, qui retient à Saint-Malo la submersion marine des grandes marées et l'exposition au radon, propre au sous-sol granitique breton. Pour l'intra-muros et les immeubles d'avant 1949, le constat plomb (CREP) s'impose ; sur les installations de plus de quinze ans, les états de l'électricité et du gaz complètent le tout. La surface est annexée au bail au titre de la loi Boutin. Le termites, lui, reste hors sujet : l'arrêté d'Ille-et-Vilaine ne vise que Teillay.
Un marché locatif sous tension touristique
Louer à l'année dans la cité corsaire, c'est composer avec la concurrence de la saison. Les plages, les remparts et le flux de visiteurs poussent une part du parc vers la location de vacances, et l'intra-muros reconstruit en granit après-guerre se prête mal à l'isolation extérieure, donc à la remontée des classes énergétiques. Résultat : l'offre de baux longue durée se fait rare et un logement bien classé, prêt à habiter, part vite. Pour un bailleur, soigner la classe énergie n'est pas qu'une obligation réglementaire, c'est aussi ce qui distingue son bien sur un marché où les candidats sérieux à l'année sont disputés.
Passoires : un calendrier qui rétrécit l'offre
Depuis 2025, un logement de la pire classe ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ; le tour des classes supérieures viendra en 2028 puis en 2034. À Saint-Malo, le climat océanique doux limite la part de passoires thermiques, mais les biens anciens du centre et les rez-de-chaussée humides du bâti granitique restent exposés. Un propriétaire qui veut maintenir son bien sur le marché annuel a intérêt à anticiper : refaire les menuiseries, traiter l'humidité et reculer ainsi la date où le logement deviendrait interdit à la location.
Meublé de vacances : un autre cadre que le bail
Beaucoup de propriétaires hésitent entre louer à l'année et basculer en courte durée. Les deux régimes n'obéissent pas aux mêmes règles : le meublé de tourisme malouin relève d'un enregistrement et de quotas par secteur, là où le bail d'habitation suit le droit commun de la location. Le DPE, lui, est exigé dans les deux cas. Avant de transformer un appartement en location saisonnière, mieux vaut donc vérifier ce que la commune autorise, un point qui pèse lourd dans un marché déjà tendu.
| Prestation | Fourchette indicative |
|---|---|
| DPE seul | 100 à 150 € |
| Pack location | 150 à 250 € |
À titre indicatif, fourchettes 2026.
Questions fréquentes
Mon logement intra-muros est-il concerné par le termites ?
Non. Dans l'Ille-et-Vilaine, seule la commune de Teillay est visée par l'arrêté termites ; Saint-Malo, intra-muros compris, n'est pas concernée. Sur le bâti granitique, c'est plutôt l'humidité qu'il faut surveiller.
Vaut-il mieux louer à l'année ou en meublé de vacances à Saint-Malo ?
Tout dépend du bien et du secteur. Le meublé de tourisme rapporte davantage en haute saison mais reste soumis à enregistrement et à des quotas de quartier, alors que le bail à l'année sécurise des revenus réguliers sur un marché où les bons locataires longue durée sont disputés. Dans les deux cas, le DPE est obligatoire.
Que se passe-t-il si la classe énergie est mauvaise au moment de relouer ?
Un logement de la plus basse classe ne peut plus repartir en bail depuis 2025, et les classes juste au-dessus suivront en 2028 puis 2034. Concrètement, à chaque changement de locataire, mieux vaut vérifier où en est le bien et, si besoin, engager des travaux pour le maintenir louable.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.